Potansiyel konut alıcıları yüksek fiyatlar ve yüksek borçlanma maliyetleriyle karşı karşıya kalırken, ev sahipleri mülklerini satışa çıkarmaktan kaçınıyor.

Küresel merkez bankaları enflasyonu kontrol altına almak için faiz oranlarını artırdıkça, konut fiyatları da artış döngüsünün başlangıcına göre geriliyor. Ancak, konut piyasasının daha yüksek politika faizlerine olan duyarlılığına rağmen, fiyatlar hala tarihsel ortalamaların üzerinde seyrediyor. Çoğu Avrupa Birliği ülkesi de dahil olmak üzere gelişmiş ekonomiler ile Afrika ve Orta Doğu'daki konut fiyatlarının, salgın öncesi seviyelere kıyasla yüzde 10 ila yüzde 25 daha fazla olduğu görülüyor.

Yükselen faiz oranları konut ipotek piyasalarına hızla yansıyarak mevcut ve potansiyel konut alıcıları için satın alınabilirliği engellerken, konut arzının az olması da bazı bölgelerde alımları sınırladı. Dolayısıyla konut fiyatlarının hala yüksek olduğu ve faiz oranlarının da yükseldiği bir ortamda konut satın alınabilirliği daha da zorlaştı.

2023'ün ilk yarısında, gelişmiş ekonomilerdeki mortgage oranları bir önceki yıla kıyasla 2 puandan fazla artış gösterdi. Dolayısıyla bu dönemde Avustralya, Kanada ve Yeni Zelanda gibi ülkeler, muhtemelen ayarlanabilir faizli ipoteklerin yüksek payı ve pandemi öncesinden bu yana gerilen konut fiyatları nedeniyle reel konut fiyatlarında önemli düşüşlere tanık oldu. Karşılaştırmalı olarak, bazı gelişmiş ekonomilerde konut fiyatları yüzde 15'ten fazla düşerken, gelişmekte olan ekonomilerdeki düşüş daha az önemsendi. Fakat yine de net olarak, reel konut fiyatlarının pandemi öncesi seviyelere ulaşması için 2021 ve 2022'deki yüksek seviyelerden gerilemesi gerekmektedir.

En son yayınlanan Küresel Finansal İstikrar Raporuna göre, daha yüksek borçlanma maliyetlerinin, borçluların kredi geri ödeme kabiliyetinin bir ölçüsü olan hane halkı borç servis oranları üzerindeki en büyük etkiyi, konut piyasalarının aşırı değerli olmaya devam ettiği ve ipotek kredilerinin ortalama ömürlerinin daha kısa olduğu ülkelerde görmesi muhtemeldir.

Onay ve Geri Ödeme

Örneğin, Norveç, İsveç, Danimarka ve Hollanda gibi önceden çift haneli hane halkı borç servis oranlarına sahip bazı gelişmiş ekonomilerde, faiz oranlarındaki artış göz önüne alındığında borçluların borç servis maliyetleri yüzde 1,8 puana kadar artabilir. Elbette bunun kredi onayları ve borçluların geri ödeme kabiliyetleri üzerinde bazı sonuçları olacaktır. Fakat borçlular aynı zamanda daha az borçludur mantığından hareketle, küresel mali krizden bu yana kredi standartları güçlendirildiği için kredi temerrütlerindeki artış riski azaltılmıştır. Bu durum da evlerin zorla satılması ya da haczedilmesi vakalarını sınırlayarak, ev fiyatlarının desteklenmesine yardımcı olacaktır.

Amerika Birleşik Devletleri'nde, Federal Rezerv'in faiz oranlarını artırması ipotekli konut kredisi piyasasında büyük değişikliklere yol açmış ve 30 yıllık sabit ipotekli konut kredisi ortalama oranı kısa süre önce yüzde 7,8 ile son yirmi yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Potansiyel alıcılar için, pandemiden bu yana tasarrufların azalması nedeniyle gerekli peşinatlar da engelleyici bir faktör haline geldiğinden, giriş maliyetleri ev sahibi olmayı daha da ulaşılmaz hale getirmektedir.

Bu nedenle daha yüksek aylık ipotek ödemeleri nedeniyle yeni mülk satın almaktan caydırılan mevcut ev sahipleri yerlerinde kalarak mevcut ev arzının da azalmasına neden oluyor. "Kilitlenme" etkisi olarak bilinen bu olgu, özellikle uzun vadeli sabit oranlı ipoteklerin en popüler olduğu ülke olan Amerika Birleşik Devletleri’nde belirgin bir şekilde görülmektedir. Ortalama 30 yıllık mortgage oranları şu anda yüzde 6,6 ile pandeminin en düşük seviyesinin yaklaşık 3 puan üzerinde seyrederken, mortgage başlangıçları geçen yılki seviyelerin yüzde 18 altında kaldı. Mortgage oranlarının gevşemeye devam etmesiyle de re-finansman başvuruları yıl içinde yüzde 8,5 arttı.

Oranlar ve Yeniden Finansman

ICE Mortgage Technology'ye göre, 30 yıllık sabit faizli ipotekler geçen yılın sonunda ABD'deki yeni konut kredilerinin yüzde 90'ını oluşturuyordu. Yine aynı verilere göre, pandemi sırasındaki düşük faiz oranları birçok Amerikalının ev kredilerini yeniden finanse etmesine olanak sağladığından, tüm ABD ipoteklerinin neredeyse beşte ikisi 2020 veya 2021'de yeniden düzenlendi.

Ancak yüksek faiz oranları kira maliyetlerinin de yükselmesine sebep oluyor. Bu nedenle birçok kişi, ev fiyatlarının ayarlanmasının yavaş olması nedeniyle satın almak yerine kiralamayı tercih ediyor. Bu bağlamda, yüksek faiz oranları ve hala kıt olan konut arzının birleşimi, merkez bankalarının enflasyonla mücadelesini zorlaştıran bir kısır döngü yaratıyor. ABD'de aylık konut fiyatları Ekim ayında bir yıl öncesine kıyasla artmaya devam etmiş ve Kasım ayında tüketici fiyatlarındaki değişimin üçte birini konut fiyatları oluşturmuştur.

Politika yapıcıların ve piyasa katılımcılarının öngördüğü gibi Fed bu yıl faiz indirimlerine başlarsa, mortgage oranları ayarlanmaya devam edecek ve bastırılmış konut talebi serbest bırakılacak. Tabi hızlı faiz indirimlerinin bir sonucu olarak ani bir artış, konut arzındaki iyileşmeleri dengeleyerek fiyatların yeniden yükselmesine neden olabilir.